金秋十月，大理市乡村的景色就像一幅色彩亮丽的油画，村民脸庞上洋溢着阳光般的笑容，广大乡村迸发的活力让人震撼和欣喜。

“党的政策真英明，宅改政策入民心，乡村振兴落实处，如今工作为子孙……”大理镇绿桃村60多岁的村民李益勋亲历大理市列为全国农村宅基地、土地征收、集体经营性建设用地入市三项改革试点的喜人变化，不由得高兴地“以诗言志”。

积极探索：坚守底线 注重创新

走进大理镇南五里桥村，犹如置身城市花园。

“我们盘活闲置宅基地，保障村民合法权益，促进民族团结，共建美丽乡村。”村党支部书记马利伟介绍，全村居住着回、汉、白、彝、藏、纳西等6个民族，有406户1523人。在土地制度改革试点中，开展分类认定，澄清了宅基地使用现状，完善了宅基地审批管理制度，加强对宅基地取得、使用及退出管理，探索宅基地有偿使用。村集体和村民筹资700多万元，建成3栋村级农民保障性住房，帮助2家贫困户建成新楼房。整合村组宅基地，筹资3700多万元，打造了“清真美食一条街”。

一座茶马古道上的石桥，见证了大理镇绿桃村古村的兴衰。村民李益勋指着石头垒成的残墙断壁说：“古村有74院，空置的45院中有25院倒塌，17院为危房。”作为古村落保护性利用项目组成员，让李益勋特别高兴的是，大理市被列为全国农村土地制度改革三项试点后，让过去举棋不定的一家省外公司下定决心投资保护村落和开发旅游业，首批村民20户刚与村集体签订古村土地及地上建筑物收归集体协议。他写诗称赞道：“千载难逢好机遇，破败老村又重生。闲置房地回集体，合理补偿获真金。建构筑物依法补，搬迁得益安新村。村风民俗得传承，区位优势尽发挥。集体牵头绘蓝图，绿桃子孙永受益。”

“大理市是全国农村土地制度改革33个试点县（市、区）之一，目前改革试点任务基本完成并取得明显成效。”大理市委副书记、市委改革办主任张永建介绍，2015年3月以来，按照“省委直接抓、试点地方党委负责”的工作要求，省、州党委政府高度重视，国土资源部、省国土资源厅大力支持，全市以问题为导向，突出重点、突破难点、重在解决问题，形成了上下齐抓、合力推动的工作格局。

“农村土地制度改革的目的是建立城乡统一的建设用地市场，推进农村产权制度改革，维护群众切身利益，强力推动农业现代化、城乡一体化，落实乡村振兴战略。”张永建说，全市坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损“4条底线”，做到改革试点与洱海保护治理、民族历史文化保护传承、全域旅游示范区建设、国家新型城镇化试点“4个结合”，注重制度创新、大胆探索实践。比如，大理市结合白族习俗和院落居住特征，对“户”与“宅”标准进行了界定，公平公正地保障农村居民的居住权益。对用于经营增加用途的宅基地，根据山区、坝区、距离洱海界桩的远近等因素，收取土地收益调节金，确保农村集体土地所有者、使用者、经营者共享发展成果。

全域宅改：两个探索 两个完善

喜洲镇是“五朵金花”的故乡，仁里邑村庄秀美，道路干净，广场宽敞，民居漂亮。村委会主任赵家雄说：“过去宅基地申请多、指标少，真是一件头疼的事。如今实行‘集中定点、统规自建’，既实现了节约集约用地，又改善提升人居环境。”

“我们修编了村庄规划，建立了村庄土地规划建设巡查专管员制度、零违章报告制度、报批服务专管员制度和快速处置机制、监督问责机制，规范了农村建房秩序。”喜洲镇党委副书记杨凯旋介绍，每个村委会配备一名巡查专管员，每天骑车在村内巡查。如发现违规建设行为，要通过微信群在半小时内报告。目前，大理市已实现村庄规划全覆盖，试点中完成411个自然村村庄规划修编，形成的村庄土地规划建设巡查专管员制度在全省推广。

在银桥镇磻溪村，记者在村委会看到“认定人、户、宅底数”展板，有“各自然村宅基地使用现状统计表”，列出村民小组、户数、人口、宅基地宗数、总面积、户均面积、人均面积。另一份“农村宅基地分类统计表”，列出一户一宅、一户多宅、未批先建、少批多占、主体资格不符等类型的户数、宗数、面积。银桥镇党委书记杨砚池表示：“为了澄清底数，投入了大量时间和精力，也为宅改奠定了基础。”通过全面摸底调查，大理市认定集体经济组织成员42.97万人、10.56万户，按颁证标准完成12.22万宗宅基地及地上房屋的调查测绘复核，全面掌握了宅基地分布情况和使用现状。

“我们实施了农村宅基地有偿

使用制度，并由村委会报镇政府备案。”磻溪村党总支书记张桢说，对少批多占、一户多宅、主体资格不符等占用农村宅基地的情况，实行分类有偿使用；对利用宅基地上的住房从事餐饮、客栈等经营性活动的，按使用面积由集体收取土地收益调节金。去年，村里对52户餐饮、客栈经营户收取土地收益调节金52.47万元，30%用于工作经费，70%用于村庄公益事业。

大理市国土资源局副局长、市试点办副主任李文辉介绍：“宅改旨在建立健全依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地管理制度，主要内容是改革完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿使用制度，探索宅基地自愿有偿退出机制，完善宅基地管理制度。”大理市明确了农村宅基地申请资格和使用面积标准，对“户”与“宅”进行了界定，按坝区、山区和城郊接合部3种不同区域特点，淡化指标管理、强化规划管控、下放审批权限，探索新批宅基地按成本价有偿取得，着力实现“户有所居”。同时，采取分类处置，解决历史遗留问题；自愿有偿，盘活闲置宅基地；网格管理，构建农村土地管理共同责任机制；确权调查，推进农村房地一体不动产登记颁证；夯实权能，开展农房抵押贷款拓展农民住房财产权益。

李文辉说：“大理市因势利导、顺势而为，积极探索宅基地‘三权分置’,落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地使用权。”

稳妥征地：规范程序 完善补偿

下关镇荷花村有4649人，人均耕地0.15亩。如今村集体资产总值3亿多元，村集体经济年收入1400多万元，农民人均年纯收入1.66万元。

“农民失地不失利，关键用好代征安置地。”荷花村党总支书记李玉昌说，全村从2003年起先后有3000多亩耕地被征用，面对近4亿元的土地征用补偿金及200多亩代征安置地，村“两委”通过村民入股、合作开发等形式，实现“一组一项目、一村一品牌”，村民“月有工资拿，年有红利分”。村集体经济壮大了，全村推行养老保障、医保、社会保险等保障机制，每年用于服务民生、服务群众的资金达520多万元。

上关镇沙坪村有一个大理市政府实施的城乡统筹供水工程，项目需征收土地28亩，涉及79户220人。目前，市国土资源局、上关镇政府与沙坪村委会及其有关村民小组已签订征地补偿协议。

“近几年，大理市按征收耕地面积15%的比例安排集体发展用地，该项目可安排代征安置用地4.2亩，此次征地将留地安置转变为货币补助。”李文辉说，征地做到了科学界定公共利益用地范围、优化完善土地征收程序、全力维护被征地农民权益、合理分配土地增值收益。

李文辉介绍，大理市农村土地征收制度改革试点，目标是健全程序规范、补偿合理、保障多元的农村土地征收制度，主要内容是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立土地征收中兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。去年，全市征收土地面积514亩，比前3年每年平均征地面积2460亩减少79.11%。征地过程中，充分民主协商优化征收程序。在社保并轨确保失地农民长远生计有保障中，按照“全覆盖、保基本、多层次、可持续”的要求，推行被征地人员基本养老保障与基本养老保险制度并轨，将因政策时间节点原因完全失地、但未纳入社保的4.23万人，全部纳入基本养老保险保障范围。同时，采取多种途径大幅提高补偿标准，综合考虑土地用途、区位、地类、产值和人均收入等实际因素，合理提高并统一征收补偿标准，对代征安置地进行回购，参照国有划拨住宅用地规范集体土地上房屋征收补偿安置工作，增加被征地农民收入。

审慎入市：健全机制 活化资产

走进大理古城外的西门村，记者看到路边的一块空地上零星停着几辆车。这是第三村民小组的5.8亩集体建设用地，过去10年都是对外出租，每年收租金2万元。不久，这里将“旧貌换新颜”。

“今年3月，第三村民小组集体决策形成将这宗地入市的决议，出让期40年。有17家单位参与公开拍卖，起始价870万元，成交价

2610万元。”西门村党总支书记黄宗平说，扣减土地取得成本291.17万元，土地纯收益2318.83万元。按25%比例缴纳土地增值收益调节金，集体实际纯收益1739.12万元。根据股份合作社章程，西门村三组可将收益的30%至50%留作集体经济发展和公共设施建设；50%至70%用于股东红利分配。他算了一笔账：“这宗地入市后，年均纯收益达43.48万元，比过去增收21.7倍。”

苍山之麓的银桥镇银桥村有一块4.34亩的集体经营性建设用地，原为木器加工厂，后来出租作为养猪场，每年租金1.3万元。为保护洱海，取缔规模养殖场，这块地就“闲”起来。

村党总支书记李启璋说：“我们采用公开租赁方式就地入市，20年租金225万元。减去地块成本、土地增值收益调节金，纯收益为32.2万元，收益比过去增长2倍。”

来自成都的投资人王金友告诉记者，理庭文化旅游发展有限公司将发挥银桥村优势，首期投资4000万元，进一步开展深度合作，打造一个“康养文旅特色村”。

“在农村土地制度改革试点中，要建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。”大理市委改革办专职副主任王磊说，主要内容是完善农村集体经营性建设用地产权制度，明确入市范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

“全市摸清了农村集体存量建设用地底数为3962亩，围绕改革目标作了积极探索。”王磊介绍，大理市明确入市范围途径，有效衔接土地利用总体规划和全域旅游示范区规划，合理预留产业发展用地，促进旅游业转型升级。同时，建立规范入市程序，设计操作流程，建立市场交易平台、规则和服务监管制度。开展增值收益研究，对选取的入市试点地块进行成本核算，确定增值收益调节金征收比例和用途。统筹推进入市试点，结合宅基地有偿退出、“空心村”整治和村庄规划修编，审慎稳妥推进各项工作。

成效凸显：统筹结合 和谐发展

洱海之滨的双廊镇双廊村，“三通一平”的地块及规划实施地块，将解决200多户村民的宅基地问题。双廊镇副镇长茶文光高兴地说：“按照‘集中调整、定点审批’的思路，促进了土地节约集约，合理利用了土地资源。”

深山峡谷里的太邑乡者摩村，24户村民完成易地扶贫搬迁入住新房，克么嘎自然村13户村民首批领到农村房地一体《不动产权证书》。村党总支书记赵金龙信心满怀：“要发挥山区优势，打造大理市后花园。”

“针对大理市城乡居民生产生活空间与游客休闲观光区域高度重合、生态环境承载压力加大、发展空间狭小、改革试点任务多的实际，采取‘土地制度+’模式，同步推进国家和省在大理实施的‘多规合一’、农村集体资产股份权能改革、统筹城乡发展等10项涉农改革试点，促进经济社会持续健康发展。”张永建副书记说，改革试点将为西部多民族聚居和旅游产业快速发展地区的农村土地制度改革提供可复制、可推广的实践经验。

大理市农村土地制度改革三项试点支持了生态文明建设，各乡镇充分运用宅基地有偿使用、退出、流转、历史遗留问题处理及村级土地利用规划编制等试点政策，为“母亲湖”洱海生态环境保护蓝线、绿线、红线划定打下坚实基础。促进了旅游产业转型升级，全市按照“城乡一体化、全域景区化、建设特色化、管理精细化”的要求和“留得住乡愁”的特色定位，以农村土地制度改革试点为契机，加快推进全域旅游示范区创建。提供了乡村振兴土地制度供给，在有效夯实村组主体地位和乡镇管理责任、助力洱海保护和经济社会发展、激活农村要素资源、构建城乡统一用地市场等方面作出了有益探索，并形成系列制度成果。通过对农村土地、房产确权，拓宽增收渠道，增加农民财产性收入，增强农村发展后劲，全市农村居民收入连年保持增长。

张永建说：“今后要积极探索农村宅基地‘三权分置’，统筹推进征地、入市和涉农改革，完善农村土地利用管理体系，在全面加强洱海保护的前提下，激活主体、激活要素、激活市场，将洱海流域乡村生态优势转化为发展生态经济的优势，奋力开创大理市绿色发展共享发展跨越发展新局面。”（庄俊华 文/图）