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（01） 随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。 在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多，由此而产生的纠纷也呈井喷状态。小产权房是农村房屋吗？农村房屋可以买卖吗?
（02） 小产权房 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，“小产权房” 并非严格的法律概念，根据《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发[2013]70号）可知，小产权房是违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。其属于农村房屋。 小产权房凭借其独有的价格优势逐渐占据了某些特定的市场，据不完全统计，诸如北京、深圳这样的城市小产权房所占商品房的比重高达30%至40%，数量之多一定程度有缓解了我国居民的住房问题，但它的合法性及其所引发的一系列的法律问题也接踵而至。 （03） 农村房屋买卖合同的法律效力 （一）农村房屋买卖合同无效的情形 1、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，认定该合同无效； 2、将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；； 3、城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同； 4、农民出售其宅基地上的房屋给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效； 5、当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效； 6、对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）农村房屋买卖合同有效的情形 1、买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效； 2、将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效； 3、买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，可认定合同有效； 4、对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效； 5、对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效。 （三）农村房屋买卖合同效力待定情形 对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 （04） 集体经济组织成员资格的判断标准 对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。 反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。 另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
（05） 主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制 当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。 （06） 农村房屋买卖合同无效的法律后果 1、返还财产 通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。 2、损害赔偿 （1）合同无过错责任分担 出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。 买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。 （2）损害赔偿范围 1、信赖利益损失 出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等。 2、添附价值损失赔偿
买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。 |
