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这两天楼市接连传出了两个大消息，先是不知道从哪出来的谣言，说房产税要在深圳试点了，还传的有鼻子有眼，什么明年1月1号就执行了，税率更是吓人，2套房超过60平米的部分1.5%，3套房2.5%，4套房以上全都4.5%。一下让很多地产圈的朋友都慌了。但显然这就是一个谣言。 首先，房产税已经说了无数次了，要先立法，这几年人大一直在起草房地产税法，其中很重要的一部分就是房产税该怎么收，至于上海和重庆的，那只是试点，试点之后基本上全都失败了。所以如果再有地方征收房产税，那么肯定要等房地产税法落地之后才有可能。 其次，大家都看到了税率吓人，但是免征对象却极其宽松，列出了两条，以家庭为单位，人均60米以下免征，1套住房免征，这也是不可能的，这么搞，那么深圳多套房家庭，就全都离婚了。4套房家庭，也会把房子落在父母头上，然后让父母再离婚，所以这只会让社会变得不稳定。而且人均60平米以下免征，这已经在上海被证明，是一个非常错误的条件。不可能这么宽松。老齐预计，未来顶多给到30-40平米免征，因为现在全国的人均居住面积也就30平米，特大城市还要更低，可能30都不到，所以收税卡在人均上，一向就是我们的传统，而且一定会按人头计算，不能按家庭算，防止你离婚。也就是说唯一一套房，如果够大，也会被征税，超过不多税率会很低，一个月估计也就几十块钱，当然如果太大，比如300-400平米以上，也会启动惩罚税率。让富人住大别墅的人多缴税，这才公平。 第三，从税率来看，一套房和二套房的税率也不可能超过1.5%，这个税率太重了，如果这么收，必然会影响市场租金，因为现在租售比才2%，也就是说如果买二套房出租，基本上已经没钱可赚了，这么干会让租赁市场发生风险，如果租金都上移，反而适得其反，租售比要涨1%，那可不得了，意味着500万的房子，一个月就要加价5000块，一般的市民根本无力承受。所以房产税未来肯定是，一套争取不交，普通住宅即便交也是块八毛的钱，只有特大豪宅才会高税率。而二套也要使用较低税率，0.5-1%，比较合适。毕竟得鼓励正常出租。至于三套房以上，使用极高的惩罚税率，这是一定的，所以3.5%和4.5%，这个完全有可能，目的跟二套房完全不一样，二套房是要鼓励出租，三套四套是要逼着你卖出来，你的税率比别人高那么多，所以根本没办法出租，租金都不够付房产税的，所以只能卖给别人。未来房子多，3套及以上的人，将会非常麻烦。等房产税落地，你基本就不可能再卖的掉了，因为那时候，大家也就全都看明白了。 第四，未来房产税肯定是地方税，所以必然是一城一策。每个城市去制定税率，从美国经验来看，越穷的地方税率越高，越发达的地方税率越低，因为发达的地方，还有其他的产业，对于房地产依赖低，而像你老家，那些三四线城市，基本啥产业没有，以后可能就指着房产税过日子了，未来可能很多人都要在一二线城市赚钱，然后养老家的房子，这就太悲剧了，所以老齐总是建议，不住的房子千万别再买了。 深圳这个传言，有那么点意思，但也有很多漏洞，昨天也已经进行了辟谣。未来的真实版本，会做以上的考虑，绝大多数人可以放心，房产税对于70%的人可能都没有任何影响。自住需求的肯定不会交税，你说一家三口住个120-150的房子，也没必要担心，交一点面积税，也非常少，估计也就是一顿饭钱。真正害怕房产税的，是3套房子及以上的人，这部分人顶多也就是占10%。所以70%的人支持，20%的人无感，10%的人遭殃，这就是房产税的基本原则。 昨天还有另外一个事很惊悚，契税法颁布，上面写着契税税率3-5%，然后有些中介就赶紧作妖，说明年契税上调，一套房要多交几十万。所以赶紧买房，后来老齐赶紧查了一下，契税税率一直是3-5%，只是各城市都给出了优惠，所以才1-2%，也就是说，各地基本上都没怎么按照契税法的要求来收契税，基本都是按照一城一策，给予了适当的优惠和减免，特别是对90平米以下的首套刚需，契税基本都是1%，所以压根就不用听中介瞎忽悠。未来该怎么样还是怎么样，刚需居住的还是要保障的，优惠契税很有必要，而二套房的契税没优惠，这才符合房住不炒的精神。 所以，综合来看，现在除非你买房子自己住，而且还得是够住就好，别太追求面积。既然已经提出来房住不炒，那么未来必然对这块下死手，多套房肯定遭殃。以前多套房是财富的象征，未来多套房全都是负资产。虽然房产税短期还落不了地，但也出不了5年了。所以资产变局已经近在眼前。现在还要在房地产上投资的人，可能快乐一两年，后悔一辈子。 |
