|
以松绑限购为主要手段的第一轮房地产政策放松后，地方政府将救市措施的外延扩展到房地产信贷层面，湖北城建厅表示，个人住房贷款利率最低可达基准利率的70%。现在的问题是，并不归地方住建系统管辖的银行体系，会在信贷层面有所放松么？
再提7折利率 湖北省城乡建设厅近日发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中关于信贷层面的表述备受关注。首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。7折利率，这个字眼不由得让人想起2008年那一轮房地产调整期。在那个房地产行业最为“寒冷”的时期，鼓励买房的“7折利率”成为扭转楼市走向的重要手段，再加上四万亿政策的作用，2009年楼市迎来一波强劲反弹。 除了7折利率之外，湖北此次救市政策还包含契税层面，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 湖北出台如此程度的救市政策，与其上半年房地产市场的降温紧密相关。湖北统计局发布数据显示，上半年，湖北省商品房销售面积完成2212.7万平米，增长11.7%，增速较去年全年和同期分别回落19.5和23.9个百分点，其中住宅销售面积1997.9万平米，增长10.6%，增速较上年全年和同期分别回落21个百分点和23.5个百分点。同时全省待售商品房面积达到2445.5万平米，增长22.1%。从房地产投资占GDP比例来看，2014年上半年，湖北省这一比例为15.2%，居全国第11位，低于全国19.7%的平均水平。湖北省国税局统计，2014年一季度，该省房地产企业所得税入库9.4亿元，同比减少1.7亿元，同比下降15%。 “在楼市降温的大环境下，各地救市政策的出台频率越来越密，力度越来越大。在土地财政的依赖下，在经济增速受到影响的时候，房地产依然是地方政府能够想到的最容易拉动经济的办法。”中原地产首席分析师张大伟表示，从目前各地房地产的降温情况看，预计后期起码还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。整体效果看，虽然会对市场有信心提振，但实际结果依然要看信贷释放情况。 第二轮救市开启 从今年6月，呼和浩特市率先取消限购以来，国内不少城市陆续松绑限购政策。进入9月，松绑限购再升级，兰州、西宁、青岛等多个城市宣布全面取消限购政策，杭州、西安等城市也对此前的限购松绑进行升级，彻底取消限购政策。至今已有近40个城市宣布限购松绑，仅有北上广深四个一线城市和少数二线城市尚未松绑。 不过以限购松绑为主要特征的第一轮救市政策，并未取得立竿见影的效果。虽然一些松绑城市成交有短期回升，但大多数城市楼市依然较为平淡。9月前14天54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期基本持平。其中一线城市与8月同期持平，二线城市不涨反降，从6月开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月成交上涨后，市场消化部分需求后，因为没有信贷的放松，市场归于平淡。 在这样的背景下，湖北住建部门要求银行放松信贷，或将预示着第二轮救市政策的开启。业内人士预计，第二轮松绑政策主要特征为各省级政策出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，加大按揭贷款利率优惠。 不过由于房贷利率优惠的决定权并不在地方政府手中，而是在各大银行的总行那里，本轮救市政策目前更主要的作用还体现在信心层面。湖北房地产经济学会常务理事、市场研究总监李国政表示，由于地方政府对商业银行的影响力有限，这只能作为一种建议和期望，特别是7折房贷利率的落地基本不可能。 渐进式松绑 目前来看，虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果较为有限，市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持，这些均决定了九十月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。 目前土地市场的降温，给地方政府的卖地收入影响较大。9月截至16日，20大房企仅万科与万达合计买地花费18.34亿元。前9个月，20大标杆房企合计拿地仅1873亿元，相比2013年同期的3698亿元，同比降幅高达49%，底价成交成为主流，部分城市的土地价格已经开始出现下调迹象，一线城市也开始出现流拍现象。从目前市场趋势看，四季度房企拿地有可能继续萎缩。 市场与政策的博弈，还将继续。 |
